Ongelijkheid op de woningmarkt is een belangrijk thema geworden. Met gemiddeld drie ton voor een koopwoning en lange wachtlijsten voor een (betaalbare) huurwoning staat de toegankelijkheid van de woningmarkt onder druk. Vooral voor lagere inkomens en jongere generaties wordt het steeds moeilijker betaalbare huizen te vinden of vermogen op te bouwen door woningbezit.

De opkomst van de particuliere belegger

Sinds het dieptepunt in de financiële crisis en het kelderen van de huizenprijzen, kopen particuliere beleggers een steeds groter deel van de woningmarkt op. “Dit is een nieuw fenomeen in Nederland”, vertelt Hochstenbach, “zo’n honderd jaar lang kromp de particuliere huursector juist. De opkomst van de particuliere belegger heeft een potentieel grote impact op de toegankelijkheid van de woningmarkt, maar welke precies en wie die particuliere beleggers dan zijn weten we nog niet.”

Woningcorporaties versus particuliere beleggers

De angst voor toenemende ongelijkheid op de woningmarkt hangt samen met de andere rol die beleggers nemen:

• Waar woningcorporaties in toenemende mate de minst kapitaalkrachtige groepen in de samenleving bedienen, richten particuliere beleggers zich vermoedelijk vooral op huishoudens die veel huur kunnen betalen: hogere inkomens maar ook groepen studenten.
• Particuliere beleggers zijn, in tegenstelling tot institutionele beleggers, vooral actief in bestaande bouw, voegen zo geen nieuwe woningen aan de voorraad toe en drijven waarschijnlijk huidige schaarste en prijzen verder op.
• Particuliere beleggingen onttrekken huizen van de marktvoorraad en maken het zo moeilijker voor bijvoorbeeld jongere generaties vermogen op te bouwen door huizenbezit.  

Een grotere rol van de particuliere belegger zou dus ten koste kunnen gaan van de toegankelijkheid van de woningmarkt. “Toch weten we nog niet wie deze beleggers precies zijn, hoe hun investeringen lopen en wat de effecten hiervan zijn’, vertelt Hochstenbach. “Het gaat niet alleen om de betaalbaarheid en toegankelijkheid van wonen, maar ook om ruimtelijke ongelijkheid en vermogensongelijkheid."

Met CBS data particuliere beleggingen in kaart brengen

Hochstenbach gaat de particuliere beleggers en hun kapitaalstromen in kaart brengen met gedetailleerde data van het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS). Hij legt uit dat Nederland uniek is in het microniveau waarop gegevens zijn vastgelegd en de kwaliteit daarvan: “Daardoor kunnen we op individueel niveau gegevens rond woonplaats, woonbezit en kapitaal aan elkaar verbinden. Dit geeft een heel precies inzicht, veel beter dan in landen als Engeland en Amerika waar door gebrek aan data voornamelijk naar de structurele context wordt gekeken, bijvoorbeeld naar de brede politieke economie van een stad of land.”

Een gemêleerde groep

Hochstenbach is geïnteresseerd in de totale samenstelling van de groep particuliere beleggers. Hij noemt de groep heel divers: “mensen met een lokale binding of die juist in een andere stad wonen, mensen die bezig zijn met een korte termijn investering of juist een lange, mensen die heel strategisch opereren of er toevallig zijn ingerold zoals kopers die hun vorige koophuis nog even aanhouden voor de verhuur.” We weten wel dat het gros slechts 1 of 2 panden in bezit heeft.

“Er zullen verhuurders bijzitten die het beste voorhebben en speculanten en huisjesmelkers die op snelle winst uit zijn. Maar met goede bedoelingen of niet, collectief hebben de particuliere beleggers een impact op de woningmarkt die we moeten begrijpen om ongelijkheid op de woningmarkt aan te pakken”, stelt Hochstenbach.

Beleid en de woningmarkt

De rol van particuliere beleggers op de Nederlandse woningmarkt staat ook hoog op de agenda van beleidsmakers. Er is bereidheid in te grijpen, maar geen consensus onder de politieke partijen. Regeringspartijen VVD en D’66 geloven sterk in het vrije marktmechanisme en dat particuliere investeringen juist gunstige kapitaalinjecties zijn voor de woningmarkt.

Voor Hochstenbach is het vooral de vraag waarin dit particuliere kapitaal wordt geïnvesteerd. Gaat dit naar nieuwe (betaalbare) woningen dan kan het als positief worden gezien, maar blijft het zitten in reeds bestaande vastgoed, dan lost het de huidige problemen op de woningmarkt niet op.